Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów pierwotnego nabycia prawa własności nieruchomości na skutek upływu określonego przepisami prawa okresu czasu. Zasiedzenie ma przy tym charakter nieodpłatnego sposobu nabycia prawa własności, stanowiąc rezultat faktycznego wykonywania tego prawa. Skutek w postaci nabycia prawa własności następuje w tym przypadku z mocy samego prawa (ex lege), co, jak wskazuje się obrazowo w doktrynie, oznacza, że do nabycia własności w drodze zasiedzenia nie jest konieczne złożenie przez posiadacza nieruchomości jakiegokolwiek oświadczenia woli – zarówno wobec osoby lub osób, którym to prawo własności faktycznie dotychczas przysługiwało, ani też bez konieczności składania oświadczeń woli lub podejmowania czynności prawnych w celu legalizacji stanu powstałego wskutek zasiedzenia, zaś wraz z upływem ostatniego dnia terminu zasiedzenia samoistny posiadacz nabywa prawo własności rzeczy i równocześnie z tym dniem wygasa prawo własności dotychczasowego właściciela (J. Naczyńska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 172).Co więcej, nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia ma, jak wspomniano, charakter nieodpłatny, co oznacza, że nabycie własności „nie jest uzależnione od jakiegokolwiek świadczenia na rzecz osoby, której dotychczas nabywane prawo przysługiwało” (J. Naczyńska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 172).
Zaznaczyć należy jednak, że mimo, iż nabycie własności w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny, a więc co do zasady następować winno bez obciążeń, powszechnie przyjęty jest pogląd, że nabycie własności w drodze zasiedzenia „nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, pomimo że jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności.”, albowiem wykonywanie posiadania przez niebędącą właścicielem osobę nieuprawnioną nie jest skierowane przeciwko osobom, którym te prawa rzeczowe przysługują, ale przeciw właścicielowi rzeczy (J. Ciszewski, J. Bocianowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2022, art. 172). Z tego powodu z chwilą zasiedzenia nie wygasną obciążenia nieruchomości, w tym w szczególności ograniczone prawa rzeczowe, w tym m.in. służebności i hipoteka (tak np.: Wyrok SN z 29.12.1967 r., III CR 59/67).
Jak można zasiedzieć nieruchomość? Jak wygląda zasiedzenie nieruchomości? Jak zasiedzieć grunt?
Art. 45 kc przewiduje, że rzeczami, w rozumieniu kodeksu, są tylko przedmioty materialne. Spośród rzeczy art. 46 § 1 kc wyodrębnia kategorię nieruchomości, którymi są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepisy art. 172 kc przewidują możliwość nabycia w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości, w związku z czym przyjmować należy, że ten sposób nabycia własności odnosi się zarówno do nieruchomości gruntowej, budynkowej, jak i lokalowej.Z powyższego wynika, iż nie można nabyć w drodze zasiedzenia tzw. części składowych rzeczy, co jednocześnie wynika wprost z przepisów kc, albowiem zgodnie z art. 47 § 1 kc, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak wyjaśnia się z kolei w art. 47 § 2 kc, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Dalsze przepisy kc precyzują także, co uznaje się części składowe nieruchomości, wskazując m.in., że do części składowych gruntu (z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych) należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (art. 48 kc), a także urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, o ile nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 § 1 kc a contrario). Wreszcie, za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością (art. 50 kc). Tytułem przykładu wskazać można, iż w ten sposób za część składową nieruchomości lokalowej uznaje się udział w nieruchomości wspólnej z tą nieruchomością związany (Wyrok SN z 16.03.2016 r., IV CSK 259/15); za część składową nieruchomości gruntowej władnącej uznaje się służebność gruntową ustanowioną na określonej nieruchomości obciążonej (Wyrok SN z 6.03.1984 r., III CRN 29/84).
Jak wskazuje się w tym zakresie w doktrynie, nabycie własności w drodze zasiedzenia może nastąpić wyłącznie w odniesieniu do rzeczy, które w ogóle mogą być przedmiotem własności, zaś nie nastąpi w stosunku do rzeczy, które albo ze swej natury nie mogą być przedmiotem własności, albo które mogą stać się przedmiotem własności jedynie na podstawie zgody organu administracji publicznej (J. Ciszewski, J. Bocianowska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2022, art. 172). W odniesieniu do nieruchomości lokalowych wskazać można przykładowo, za orzecznictwem Sądu Najwyższego, że „Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia i utraty własności rzeczy, co wynika m.in. z wykładni systemowej (przepisy o zasiedzeniu - art. 172-177 k.c. zamieszczone zostały w dziale III księgi II kodeksu cywilnego). Skutek prawny zatem z mocy samego zasiedzenia dotyczy sfery podmiotowej w znaczeniu całkowitej lub częściowej zmiany osoby właściciela (współwłaściciela). Skutek zaś przedmiotowy, tj. odnoszący się do rzeczy jako przedmiotu własności, nie dotyczy samego jej bytu i może polegać jedynie na powstaniu nowej rzeczy przez jej wyodrębnienie w warunkach zasiadywania części rzeczy dotychczasowej. Z tych zasad pokój należący do lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność, nie może stanowić przedmiotu zasiedzenia. Pokój taki bowiem w obiegu prawnym nie jest rzeczą nieruchomą, która z upływem okresu wymaganego posiadania mogłaby w ogóle stać się przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Nie może on występować w takim obiegu jako rzecz lub jej część, która przez wyodrębnienie uzyskałaby cechę samoistności. Pokój stanowiący składnik mieszkania, będącego przedmiotem odrębnej własności, jest integralnie związany z lokalem i dzieli jego los prawny. Wskazany stan rzeczy przynosi i taką konsekwencję, że poza lokalem, do którego przynależy, jeden z pokoi nie może być też traktowany w zakresie własności na gruncie art. 336 k.c. jako przedmiot samoistnego posiadania, które stanowi istotną przesłankę zasiedzenia, podobnie jak nie może być właścicielsko posiadany cały lokal, nie stanowiący przedmiotu odrębnej własności.” (Uchwała SN z 15.03.1989 r., III CZP 14/89).
W orzecznictwie sądowym uznaje się za dopuszczalne również nabycie w drodze zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości: „Właścicielskie posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia może być wykonywana przez więcej niż jedną osobą. Podobnie jak to ma miejsce w przypadku prawa własności w okolicznościach przewidzianych w art. 206 Kodeksu cywilnego, również władanie nieruchomością z wolą czynienia tego w swoim imieniu i dla siebie może być udziałem kilku osób, z których każda może władać całą rzeczą i korzystać z niej w sposób, jaki daje się pogodzić z władaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałe osoby, ale jednocześnie z wolą posiadania prawa własności tylko w części, to znaczy, tak jak współwłaściciel. Może to mieć miejsce nie tylko w sytuacji, gdy kilka osób wspólnie włada w taki sposób nieruchomością, do której prawo przysługuje osobie trzeciej, tj. spoza ich kręgu, ale również w sytuacji, gdy właścicielskie władanie wykonują wspólnie zarówno właściciel jak i osoby nie będące właścicielami, wobec których właściciel ustąpił ze swojego animus co do całości prawa, w następstwie czego osoby nie będące właścicielami uzyskują przymiot samoistnych współposiadaczy w zakresie praw odpowiadających prawu współwłaścicieli, tj. w odniesieniu do udziałów, których wielkość wynikać może z analogicznego domniemania, jak przewidziane w przepisie art. 197 Kodeksu cywilnego, albo wyznaczana jest w innym stosunku zakresem istniejącej po stronie nieuprawnionych współposiadaczy swobody wyrażania woli i zachowań władczych wolę tę manifestujących.
W każdej z tych sytuacji samoistne współposiadanie przez posiadaczy nieuprawnionych może prowadzić do zasiedzenia udziałów we współwłasności nieruchomości (…)” (Postanowienie SN z 14.10.1999 r., I CKN 154/98).
Warunkiem koniecznym nabycia własności w drodze zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości przez posiadającego niewłaściciela w ramach posiadania samoistnego. O charakterze posiadania samoistnego przesądzają przepisy art. 336, zgodnie z którym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Ocena, czy władztwo nad nieruchomością spełnia ten warunek jest kwestią oceny w każdym indywidualnym przypadku.
W postanowieniu z dnia 26.06.2020 r. W sprawie I CSK 640/19 Sąd Najwyższy wyjaśnił m.in., że:
- „Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel dlatego, że z przyczyn usprawiedliwionych uważa się za właściciela albo dlatego, że chce rzeczą władać jak właściciel, chociaż wie że nie jest właścicielem (...)”;
- „Sama świadomość posiadacza, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy nie wyłącza przymiotu samoistności posiadania w rozumieniu art. 336 k.c., a ma wpływ na dokonanie kwalifikacji dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego.”;
- „Posiadacz samoistny to taki, którego zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam jak właściciela i który znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel. Wyrazem tego jest między innymi niezależność w podejmowaniu decyzji co do przedmiotu posiadania będąca wyobrażeniem o przysługującym posiadaczowi prawie własności. Samo faktyczne władanie, pozbawione woli ukierunkowanej na treść i zakres prawa własności, pozostaje tylko faktycznym władaniem.”.
- „O rodzaju posiadania nie decyduje świadomość tego, czy posiadacz jest przekonany o swoich właścicielskich uprawnieniach, czy też nie, kwestia ta ma bowiem znaczenie jedynie dla określenia, czy jest posiadaczem w dobrej bądź złej wierze. Dlatego też posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak jakby nim był, może być posiadaczem samoistnym i to nawet wtedy, gdy występuje wobec właściciela z ofertą kupna tej rzeczy.”;
- „Nie można zgodzić się z twierdzeniem, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu nie kreuje charakteru posiadania jako zależnego. Posiadacz, który bądź z własnej woli, bądź na podstawie orzeczenia sądowego, płaci właścicielowi za korzystanie z rzeczy, nie może być bowiem uznany za takiego, który nie ma potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby, choćby korzystał z niej z wyłączeniem innych osób, pobierał pożytki i dochody, a nawet uważał się za uprawnionego do rozporządzania nią. Płacenie wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu wyklucza możliwość uznania posiadania tego gruntu za prowadzące do zasiedzenia posiadanie właścicielskie.”.
Jak wskazano na początku, nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje z mocy samego prawa. Jednocześnie, przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) przewidują rodzaj postępowania nieprocesowego, w którym sąd orzeka w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia własności (art. 609 i nast. kpc). Orzeczenie zapadłe w tym postępowaniu, z uwagi na to, że nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, ma jedynie charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie tworzy nowej sytuacji prawnej, nie ma – co do zasady - charakteru prawnokształtującego, lecz potwierdza nabycie własności w drodze zasiedzenia, które nastąpiło z mocy samego prawa, o ile spełnione zostały przesłanki warunkujące nabycie własności w drodze zasiedzenia określone w przepisach prawa materialnego, tj. w kc.