Zniesienie współwłasności zabudowanego gruntu – podział budynku w pionie: nowe orzeczenie Sądu Najwyższego

W wyroku z dnia 05 stycznia 1970 r. wydanym w sprawie o sygnaturze I CR 5/71 Sąd Najwyższy orzekł, że „podział budynku jest dopuszczalny w wypadku, gdy budynek może być podzielony biegnącą od granicy gruntu w górę płaszczyzną pionową (ściana) już istniejącą bądź możliwą do wykonania. Przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku wykonania ściany, powstaną samodzielne części budynku”. W tym samym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy również wiele lat później, stwierdzając w uchwale z dnia 23 stycznia 2007 r. w sprawie o sygnaturze III CZP 136/06, iż „podział pionowy budynku (…) jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki”.  

Prezentowaną linię orzeczniczą wydatnie uzupełnia podjęta w dniu 22 czerwca 2017 r. uchwała Sądu Najwyższego w sprawie o sygnaturze III CZP 23/17.

Uchwała ta podjęta została w rezultacie wystąpienia do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie. Przed sądem tym - w drugiej instancji - toczyło się postępowanie dotyczące zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej oraz usytuowanych na nim budynków – mieszkalnego i gospodarczych.

Uczestnicy – dwoje współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości zamierzało podzielić nieruchomości na dwie równe części. W ramach toczącego się przed Sądem pierwszej instancji postępowania o zniesienie współwłasności zapadło orzeczenie, w którym sąd orzekł o zniesieniu współwłasności nieruchomości, jednocześnie określając zakres prac adaptacyjnych koniecznych do podziału budynku w pionie.

Przepis art. 93 ust. 3b Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który wszedł w życie w dniu 22 października 2007 r. w ramach jednej z licznych nowelizacji wspomnianej ustawy i stanowił jedną z materialnych podstaw orzeczenia sądu pierwszej instancji, stanowi, że „jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części”.

Sąd Okręgowy w Szczecinie w obliczu literalnego brzmienia powyższego przepisu powziął wątpliwość, czy dopuszczalne jest wydanie orzeczenia znoszącego współwłasność nieruchomości przez podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymienionego w art. 93 ust. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami wymogu wyraźnego oddzielenia na dwie odrębne części, a jeżeli takie orzeczenie jest dopuszczalne, to czy sąd orzekający może ustalić zakres prac budowlanych zmierzających do wypełnienia przewidzianego w omawianym przepisie wymogu wyraźnego oddzielenia usytuowanego na gruncie budynku na dwie odrębne części. 

W związku z powyższym Sąd Okręgowy zadał Sądowi Najwyższemu następujące pytania:

​"- Czy przepis art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stoi na przeszkodzie zniesieniu współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny, jeśli stan budynku wchodzącego w jej skład w chwili orzekania nie spełnia wymogu wyraźnego fizycznego oddzielenia na dwie odrębne funkcjonalnie części?

ewentualnie, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na powyższe zagadnienie:

- Jaki środek jurydyczny powinien zostać użyty przez sąd orzekający o zniesieniu współwłasności nieruchomości przez fizyczny podział, w celu doprowadzenia budynku - przed wydaniem rozstrzygnięcia o zniesieniu współwłasności - do stanu pełnej odrębności fizycznej, zgodnego z wymogami przewidzianymi we wskazanym przepisie, a w szczególności, czy środkiem takim może być postanowienie wstępne, zawierające zobowiązanie strony do przeprowadzenia określonych prac adaptacyjnych w budynku?"

Sąd Najwyższy rozpoznając tak postawione pytania podjął uchwałę w której stwierdził, że „Zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości”.

Powyższa uchwała została udostępniona na stronie internetowej Sądu Najwyższego (http://www.sn.pl) w dniu 22 czerwca 2017 r. W chwili obecnej nie zostało jeszcze udostępnione uzasadnienie podjętej uchwały.