Nowe regulacje w zakresie udzielania kredytów hipotecznych

W dniu 22 lipca 2017 r. wszedł w życie nowy akt prawny regulujący zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny, prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie reklamy kredytów hipotecznych, informacji udzielanych przed zawarciem umowy oraz określający prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta związane z zawartą już umową o kredyt hipoteczny – Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

 

kancelaria-radcy-prawnego-marcin-walczak-prawnik-szczecin-radca-prawny-porady-prawne-kredyt-hipoteczny_1png


Wśród bardzo wielu istotnych postanowień, nowa ustawa zawiera m.in. definicję legalną umowy o kredyt hipoteczny oraz otwarty katalog rodzajów umów, które ustawodawca uważa za umowy o kredyt hipoteczny.

 

Obowiązki reklamowe i informacyjne kredytodawców

Wreszcie określono również dość precyzyjnie zasady reklamowania kredytów hipotecznych. W szczególności ustawa nakłada bowiem na kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów obowiązek zapewnienia, aby wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumentów w błąd. Zakazano także używania w reklamach sformułowań mogących stwarzać u konsumenta fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. W reklamach kredytów hipotecznych powinny znaleźć się w szczególności informacje o stopie oprocentowania kredytu hipotecznego oraz o tym, czy ma ona charakter zmienny, o całkowitej kwocie kredytu, rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania, okresie obowiązywania umowy, całkowitej kwocie do zapłaty przez konsumenta, wysokości rat oraz ich liczbie, a także informację, czy kredyt będzie wymagał zabezpieczenia hipoteką lub prawem związanym z nieruchomością. Ponadto, w przypadku kredytów udzielanych w walucie obcej, reklama powinna zawierać jasne, jednoznaczne i zrozumiałe informacje o wpływie wahań kursu wymiany walut na całkowitą kwotę do zapłaty, zaś reklama kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową, informację o związanym z tym ryzyku.

Dalsze obowiązki informacyjne obejmują między innymi nakaz udostępnienia kredytobiorcy w każdym czasie wiadomości o rodzajach dostępnej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego ze wskazaniem, czy jest to stopa stała, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu tych rodzajów oprocentowania, wraz z krótką charakterystyką tych stóp. W przypadku umów o kredyt hipoteczny udzielany w walucie obcej kredytobiorcy należy udzielić informacji o tej walucie wraz z informacją o konsekwencjach denominowania lub indeksowania kredytu oraz ryzyku walutowym związanym z kredytem, co bez wątpienia jest pokłosiem skutków wysokich wahań kursowych franka szwajcarskiego dla kredytobiorców kredytów zaciągniętych w tej walucie lub indeksowanych do niej.

Bardzo istotną zmianą w zakresie informacji udzielanych kredytobiorcom jest jasne wskazanie przez ustawodawcę, że kredytobiorca musi zostać poinformowany o możliwych innych kosztach kredytu nieujętych w całkowitym koszcie kredytu, które konsument może ponieść w związku z umową kredytową i prognozowaną maksymalną wysokość tych kosztów. Ponadto konsumentowi podawać należy do wiadomości wszelkie warunki dotyczące przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego. Konsument musi zostać także poinformowany o wszelkich usługach dodatkowych, które zobowiązany jest nabyć, aby uzyskać kredyt lub uzyskać go na warunkach opisanych w reklamie. 

Konsumentowi decydującemu się na zawarcie umowy kredytowej kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent, przed zawarciem tej umowy, zobowiązani są przekazać – na trwałym nośniku - zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku w innych bankach, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy kredytu. Niezwykle istotnym jest, że informacje te kredytodawcy, pośrednicy i agenci przekazują przyszłemu kredytobiorcy dopiero po otrzymaniu od niego wymaganych informacji o jego potrzebach, sytuacji finansowej i osobistej, preferencjach oraz celach kredytu. Informacje te mają być zatem tworzone w oparciu o dane podane przez klienta i uwzględniać będą  indywidualną sytuację konkretnego kredytobiorcy, co pozwali mu na rzeczywistą ocenę innych ofert kredytowych na rynku.

 

Restrukturyzacja kredytu, sprzedaż nieruchomości przez kredytobiorcę na wolnym rynku

Ustawa wprowadza także szereg rozwiązań, które uwzględniać musi umowa o kredyt hipoteczny oraz nowe zasady jej wykonywania. Ustawodawca przewidział, że jeżeli konsument opóźnia się ze spłatą kredytu, kredytodawca wzywa go do dokonania spłaty, wyznaczając do tego termin co najmniej 14 dni roboczych. Kredytobiorca może natomiast w tym czasie złożyć kredytodawcy wniosek o restrukturyzację zadłużenia, która polegać może na czasowym zawieszeniu spłaty kredytu, zmianie wysokości rat kapitałowo-odsetkowych, wydłużeniu okresu kredytowania lub innych działaniach, które umożliwiłyby kredytobiorcy spłatę zobowiązania.

W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, zanim podejmie czynności egzekucyjne wobec nieruchomości kredytowanej, ma obowiązek umożliwić konsumentowi samodzielną sprzedaż nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Jest to jedna z najistotniejszych zmian wprowadzonych omawianą ustawą. Umożliwia ona bowiem kredytobiorcy sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku we własnym zakresie, co w znakomitej większości przypadków jest o wiele korzystniejsze pod względem finansowym dla kredytobiorcy niż sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej.

 

Przedterminowa spłata kredytu

Nowa ustawa pozwala również kredytobiorcy na spłatę całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. W takim przypadku klient może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach przedterminowej spłaty, zaś bank ma obowiązek przekazać konsumentowi taką informację (wraz z założeniami przyjętymi do obliczenia kosztów przedterminowej spłaty) na trwałym nośniku w ciągu 7 dni roboczych od otrzymania wniosku klienta w tej sprawie. Nadal jednak będzie się to wiązać z zapłatą rekompensaty, którą bank może zastrzec w umowie kredytu. Istotne jest jednak, że ustawodawca ograniczył zakres czasowy, w którym banki mogą żądać rekompensaty z tytułu przedterminowej spłaty kredytu lub jego części. W przypadku kredytu o zmiennej stopie oprocentowania, czyli praktycznie rzecz biorąc w każdym przypadku zawarcia umowy kredytu hipotecznego, bank może żądać rekompensaty wyłącznie, gdy przedterminowa spłata całości lub części nastąpiłaby w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Ustawodawca określił ponadto górną granicę wysokości rekompensaty. W przypadku kredytów o zmiennej stopie oprocentowania rekompensata nie może być wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani też wyższa niż 3% spłacanej kwoty kredytu. Jeżeli natomiast do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową pozostał okres krótszy niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy zgodnie z terminem wskazanym w umowie jako okres jej obowiązywania. Do wyliczenia tych odsetek przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty. Nieco odmienne regulacje ustawodawca przewidział w odniesieniu do kwestii rekompensaty w związku z wcześniejszą spłatą kredytu o stałej stopie oprocentowania. W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może bowiem pobierać rekompensatę w tym okresie. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą kredytu.

 

Bezkosztowe odstąpienie od umowy

Nowym uprawnieniem płynącym dla kredytobiorców z ustawy jest również ustawowe prawo do odstąpienia od umowy kredytowej, bez podania przyczyny, w terminie 14 dni od jej zawarcia. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przy zawarciu umowy kredytowej przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy ze wskazaniem adresu pod który należy to oświadczenie wysłać. Konsument nie poniesie w związku z odstąpieniem od umowy żadnych opłat ani kosztów, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego zwrotu. Na zwrot kredytu kredytobiorca ma natomiast 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Jeżeli z umową o kredyt hipoteczny były powiązane dodatkowe usługi, to odstąpienie od umowy kredytowej jest skuteczne także wobec umów o usługi dodatkowe bez konieczności składania odrębnych oświadczeń o odstąpieniu od tych umów.

 


Więcej na temat działalności Kancelarii w zakresie prawa cywilnego dowiesz się na stronie Kancelarii: http://www.kancelariadobra.szczecin.pl/prawo-cywilne

O zakresie pomocy prawnej oferowanej przez Kancelarię w ramach prawa nieruchomości dowiesz się więcej na stronie Kancelarii: http://www.kancelariadobra.szczecin.pl/prawo-nieruchomosci
 



Informacje zawarte w powyższym wpisie nie stanowią porady prawnej. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za skutki ich wykorzystania.